Immobilien kaufen und verkaufen - in Sachen Steuern nicht ganz einfach

Es gibt ganz unterschiedliche Gründe, warum man eine Immobilie irgendwann verkaufen könnte. Vielleicht ist der Eigenbedarf nicht mehr gegeben, der Lebensschwerpunkt verschiebt sich geografisch, oder die finanzielle Lage erfordert es. Vielleicht hat sich auch einfach der Immobilienmarkt in einer attraktiven Art und Weise entwickelt. Wie auch immer dem sei: Unter manchen Bedingungen müssen die beim Immobilienverkauf erzielten Gewinne versteuert werden, und zwar unter ganz unterschiedlichen Steuergesetzen.

Steuerfrei ist nur in Ausnahmefällen möglich

Es gibt ihn tatsächlich, den steuerfreien Verkauf von Immobilien. Allerdings ist das immer ein Privatverkauf, die aus gewerblichen Verkäufen erzielten Veräußerungsgewinne müssen grundsätzlich versteuert werden. Ob eine Immobilie privat oder geschäftsmäßig verkauft wird, hängt von zwei Komponenten ab: Erstens ist die Spekulationsfrist wichtig, und zweitens muss die Drei-Objekte-Grenze beachtet werden.

Die Spekulationsfrist beschreibt den Zeitraum, der zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie liegt. Die Spekulationsfrist liegt bei zehn Jahren, zumindest bei Immobilien. Werden Immobilien verkauft, die sich kürzer als zehn Jahre im Besitz des Eigentümers oder der Eigentümerin befanden, wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Bei anderen Objekten als Immobilien unterscheiden sich die Fristen natürlich. Ausschlaggebend ist bei der Spekulationsfrist nicht der Eintrag im Grundbuch, sondern allein die Beurkundung des Kaufvertrags. Gab es einen bindenden Vorvertrag, ist das Datum dieses Vertrags ausschlaggebend.

Die Drei-Objekte-Grenze bezieht sich auf den Zeitraum von fünf Jahren: Werden mehr als drei Immobilien in einem Zeitraum von fünf Jahren verkauft, so geht man von gewerblichem Immobilienhandel aus. Dabei ist es völlig irrelevant, ob die Immobilien Wohneigentum waren oder gewerblich genutzt wurden oder vermietet wurden. Die Spekulationsfrist ist in diesem Fall nicht mehr ausschlaggebend für die Entscheidung, ob es sich um einen gewerblichen Verkauf oder einen Privatverkauf handelt.
 

Gewerblicher Immobilienhandel ist mit verschiedenen Arten von Steuern belegt

Werden Immobilien geschäftsmäßig verkauft, fallen unter Umständen die bereits genannten Spekulationssteuern an. Die sind nicht so einfach zu berechnen, sie richten sich nach der Höhe des Wertzuwachses und nach der persönlichen Einkommenssteuerklasse. Dazu kommt die Gewerbesteuer, die bei einem grundsätzlichen Wert von 3,5 % liegt. Auf diesen muss der kommunal geregelte Hebesatz aufgeschlagen werden. Hier gibt es einen Freibetrag, der aber für natürliche Personen anders ausfällt als für Vereine und Gesellschaften. Und natürlich muss, wer Immobilienhandel als Gewerbe betreibt, auch Mehrwertsteuer zahlen. Die liegt bei 19 %. Die Umsatzsteuer wird nicht auf den Immobilienverkauf berechnet, sondern nur auf die Gebühren für Makler und Notare, muss also trotzdem noch zusätzlich verrichtet werden.
 

Komplizierte Berechnungen bei sich ständig ändernder Steuergesetzgebung

Die Gesetze, die die Versteuerung von Immobilienverkäufen regeln, ändern sich öfters und sind dementsprechend undurchsichtig. Ohne Steuerberatung haben Laien es hier schwer. Wer die hohen Kosten eines lokalen Steuerberatungsbüros scheut, kann sich an die Online-Steuerberatung wenden. Die ist oft kostengünstiger und erspart viel Papierkram. Denn wer sich einmal bei einem der gängigen Dienstleister angemeldet hat, wird dort mit einem Experten oder einer Expertin verbunden, deren steuerliches Fachgebiet genau auf die Bedürfnisse der Klienten passt. Die für die Berechnung der Steuern fälligen Belege werden abfotografiert und hochgeladen, so dass sie den Fachleuten in der Cloud zur Verfügung stehen - verschlüsselt natürlich. Die gesamte Kommunikation findet telefonisch, per E-Mail oder Chat statt. Alles kein Hokuspokus also, sondern die herkömmliche zuverlässige Steuerberatung über moderne Kommunikationswege, mehr nicht. Wer sich darüber hinaus noch in Sachen Immobilienverkauf informierten will, bekommt hier einen ersten Überblick.