Fallstricke vermeiden - Immobilienerwerb im Ausland

Viele Deutsche träumen vom eigenen Altersruhesitz oder dauerhaften Feriendomizil in wärmeren Gefilden. Dank der EU-Niederlassungsfreiheit ist es heute kein Problem, auch längere Zeit in einem anderen Land Europas zu verbringen - in der Regel eine wichtige Vorbedingung für den Erwerb einer Auslandsimmobilie.

Erhebliche Unterschiede

Doch damit alleine ist es nicht getan. Der Immobilienerwerb im Ausland birgt spezifische Risiken. Sie werden von ahnungslosen Käufern, die ihre Entscheidung nicht selten in Urlaubsstimmung treffen, häufig vernachlässigt. Die Enttäuschung und der Ärger über Folgekosten oder finanzielle Verluste sind umso größer. Dabei ließen sich viele Fehler bei sorgfältiger Information und Vorbereitung vermeiden.

Trotz der EU-Harmonisierung sind die Vorschriften zum Grundstückserwerb und Immobilieneigentum in den einzelnen Mitgliedsländern nach wie vor kaum angeglichen. Wer sich auf Immobilientransaktionen in einem anderen EU-Staat einlässt, begibt sich daher ein Stück weit auf unbekanntes Terrain. Hinzu kommt ein oft anderer Umgang mit behördlichen Vorschriften und Genehmigungen. Auch Eigentumsverhältnisse und Belastungen sind längst nicht immer so gut dokumentiert wie hierzulande. Und die anfallenden Nebenkosten unterscheiden sich ebenfalls.

Das ist grundsätzlich zu beachten!

Zu einem Kauf gehört daher immer:

• eine umfassende Prüfung der Immobilie bezüglich der Verkäufer-Angaben
• die Einsicht ins Grundbuch und/oder vergleichbare Register im Hinblick auf Eigentumseintragungen und Belastungen
• die Überprüfung der Erfüllung behördlicher Auflagen und Vorschriften
• der schriftliche und notariell beurkundete Vertrag

Darüber hinaus lassen sich wegen der bestehenden Unterschiede kaum allgemeingültige Aussagen treffen. Nachfolgend wird beispielhaft auf Besonderheiten beim Immobilienerwerb in einigen EU-Ländern eingegangen.

Italien - Vorvertrag und Kaufvertrag

In Italien wird erst ein Vorvertrag und erst später der eigentliche Kaufvertrag abgeschlossen. Sowohl für den Vorvertrag als auch den Kaufvertrag ist die notarielle Beurkundung nicht zwingend, zumindest bei Kaufverträgen aber üblich. Sie wird auch deshalb empfohlen, um missbräuchliche Belastungs-Eintragungen durch den Verkäufer zu verhindern. Vor Unterzeichnung eines Vorvertrags sollte Einsicht in das Liegenschaftsregister und das Katasterregister genommen werden.

Die Notarkosten bewegen sich zwischen einem und sechs Prozent des Kaufpreises. Außerdem fallen Erwerbssteuern in Höhe von ca. zehn Prozent an.

Frankreich - Siebentägiges Rücktrittsrecht

Auch in Frankreich ist ein verbindlicher Vorvertrag üblich. Es besteht ein siebentägiges Rücktrittsrecht. Der eigentliche Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, in deren Rahmen der Notar auch Belastungen überprüft. Die Eigentumsrechte werden im Hypothekenregister (in Elsass-Lothringen: Grundbuch) eingetragen.

Die Notarkosten betragen rund drei Prozent, die Erwerbssteuern liegen bei 4,9 Prozent. Außerdem fallen 20 Prozent Mehrwertsteuer bei Grundstücken und neueren Gebäuden an.

Spanien - auch mündlicher Vertrag gültig

In Spanien sind auch mündlich abgeschlossene Immobilien-Kaufverträge wirksam. Daher sollte man mit Kaufzusagen vorsichtig sein. Der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Verpflichtungen im Vorfeld kommt besondere Bedeutung zu. Beachtung erfordert auch das spanische Küstengesetz, das Bebauungen restringiert.

Die Grunderwerbssteuer beträgt bei Gebrauchtimmobilien sieben Prozent des Kaufpreises, bei Neubauten fallen sieben Prozent Mehrwertsteuer an. Für Notarkosten, Urkundensteuer und Grundbucheintrag sind 2,5 Prozent zu kalkulieren.

Diese Rahmenbedingungen gelten auch für den Erwerb von Luxusimmobilien auf Mallorca, der beliebtesten Ferieninsel der Deutschen. Im Unterschied zu anderen Regionen und Marktsegmenten hat sich laut des Marktberichts von Immobilienmakler Dahler & Company Mallorca bei diesen Immobilien die spanische Rezession bisher kaum auf die Preise ausgewirkt. Lage, Ausstattung und die Region Mallorcas bestimmen maßgeblich den Wert eines Luxusobjektes. Eine Besonderheit beim Erwerb von Immobilien im Wert von über 500.000 Euro (Eigenanteil) wird als ein Grund für die Beliebtheit angesehen: Wer diese Investition als Nicht-EU-Bürger tätigt, erhält seit 2014 eine Aufenthaltsgenehmigung für Spanien.