Sanierungsobjekt mit zwei Wohneinheiten und Garage in Geratal / OT Dörrberg

Dieses 1989 errichtete Haus steht in Dörrberg, einem kleinen, ruhigen Ortsteil von Gräfenroda in der Gemeinde Geratal – auf rund 430 Metern Höhe im Tal der Wilden Gera, ringsum der Thüringer Wald.

Auf drei Etagen verteilen sich rund 166,61 m² Wohnfläche mit acht Zimmern, darunter vier Schlafzimmer, zwei Bäder und ein separates WC. Dazu kommen 106,93 m² Nutzfläche im vollständig unterkellerten Untergeschoss – mit Wasch- und Trockenraum sowie Platz für Vorräte, Werkstatt oder Hobby. Draußen gehören 887 m² Grundstück mit Garten, eine Garage und ein Stellplatz im Freien dazu.

Zwei Wohneinheiten – mehrere Wege
Das Haus ist in zwei Wohneinheiten aufgeteilt: Zwei Generationen wohnen unter einem Dach und behalten trotzdem den eigenen Bereich. Oder Sie nutzen eine Einheit selbst und vermieten die zweite, um die Finanzierung zu entlasten. Auch die vollständige Vermietung als Kapitalanlage ist denkbar. Das Objekt steht leer und ist sofort verfügbar. Der Dachboden lässt sich zusätzlich ausbauen.

Klartext zum Zustand
Das Haus ist sanierungsbedürftig, und das sagen wir deutlich. Der Schwerpunkt liegt auf der Heizung: Die Heizkörper sind aufgefroren, die Öl-Zentralheizung von 1990 muss deshalb komplett erneuert werden, ebenso die Heizleitungen. Das ist der große Posten, den Sie fest einkalkulieren sollten.

Die Basis des Hauses ist gut. Die Elektroinstallation ist in Kupfer ausgeführt, die Wasser- und Abwasserleitungen bestehen aus Kunststoff – beides muss nicht grundsätzlich ersetzt werden und ist bereits bis ins Dachgeschoss verlegt. Die Grundsubstanz ist massiv gemauert, das Dach gedämmt, das Gebäude vollständig unterkellert. Fenster, Bäder und Oberflächen wollen modernisiert werden – in Etappen und mit Eigenleistung gut machbar.

Genau das spiegelt der Kaufpreis von 145.000 € wider: viel Fläche, ein großzügiges Grundstück und Luft für die Modernisierung.

Offen angesprochen: Die Entwässerung erfolgt derzeit über eine Klärgrube. Eine Anfrage beim Abwasserzweckverband zum Anschluss an die öffentliche Kanalisation läuft; über den Sachstand informieren wir Sie im persönlichen Gespräch.

Der Energieausweis liegt zur Besichtigung vor. Vereinbaren Sie gern einen Besichtigungstermin – wir gehen die Sanierungsthemen mit Ihnen der Reihe nach durch.

Grundstück und Außenanlagen
• 887 m² Grundstück mit Gartenfläche
• Garage sowie ein zusätzlicher Stellplatz im Freien
• Balkon oder Terrasse derzeit nicht vorhanden – eine spätere Ergänzung ist bei diesem Grundstückszuschnitt gut vorstellbar

Gebäude und Bausubstanz
• Baujahr 1989, drei Etagen, vollständig unterkellert
• Die Basis des Hauses ist gut: massiv gemauert, teilweise ausgemauertes Fachwerk, mit Außendämmung
• Dach gedämmt, Ziegel- und Schindeldeckung, Bitumenbereiche
• Holzfenster, 2-fach verglast
• Dachboden ausbaubar – zusätzlicher Wohnraum lässt sich hier schaffen. Wasserleitungen und Elektrik sind bereits bis ins Dachgeschoss verlegt, die Vorarbeit ist also geleistet.

Raumaufteilung und Innenausstattung
• 8 Zimmer, davon 4 Schlafzimmer
• 2 Bäder, jeweils mit Fenster, ausgestattet mit Wanne bzw. Dusche
• 1 separates WC
• Einbauküche vorhanden, Küche mit Fenster
• Bodenbeläge: Laminat, Fliesen und Teppichboden
• Wasch- und Trockenraum im Kellergeschoss
• 106,93 m² Nutzfläche im Keller für Vorrat, Werkstatt und Hobby

Haustechnik und Versorgung
• Öl-Zentralheizung, Heizungsbaujahr 1990
• Wichtig und ausdrücklich benannt: Die Heizkörper sind aufgefroren. Die Heizungsanlage muss deshalb komplett erneuert werden – Ölheizung, Heizkörper und Heizleitungen. Bitte kalkulieren Sie diesen Posten fest ein; der Kaufpreis berücksichtigt ihn.
• Elektroinstallation in Kupfer ausgeführt, mit FI-Schalter
• Wasser- und Abwasserleitungen im Haus aus Kunststoff
• Elektrik und Wasserleitungen bis ins Dachgeschoss verlegt
• Trinkwasseranschluss und Stromanschluss vorhanden
• Kein Gasanschluss
• Entwässerung des Grundstücks über Klärgrube; Anfrage beim Abwasserzweckverband zum Anschluss an die öffentliche Kanalisation läuft

Feuchtigkeit im Keller – offen angesprochen
An einer Kellerwand ist eine Durchfeuchtung sichtbar. Wir empfehlen, vor dem Kauf zwei Punkte prüfen zu lassen: zum einen die Drainage rund um das Haus, zum anderen den Abfluss im Kellerzugang von der Gartenseite aus. Erfahrungsgemäß liegt die Ursache solcher Durchfeuchtungen häufig in einem verstopften oder nicht mehr funktionsfähigen Abfluss beziehungsweise in einer nicht mehr wirksamen Drainage – also in Maßnahmen, die von außen behoben werden können. Eine verbindliche Aussage kann jedoch nur ein Fachbetrieb treffen.

Einordnung des Zustands
Das Objekt ist ein Sanierungsfall, der Schwerpunkt liegt eindeutig auf der Heizung, die wegen der aufgefrorenen Heizkörper komplett zu erneuern ist. Die Basis des Hauses – tragende Substanz, Keller und gedämmtes Dach – ist gut. Elektroinstallation in Kupfer sowie Wasser- und Abwasserleitungen aus Kunststoff müssen nicht grundsätzlich ersetzt werden und reichen bereits bis ins ausbaufähige Dachgeschoss. Daneben wollen Fenster, Bäder und Oberflächen modernisiert werden, dazu kommt die beschriebene Feuchtigkeitsstelle im Keller. Wir empfehlen, die Besichtigung gemeinsam mit einem Handwerker oder Bausachverständigen wahrzunehmen, damit Sie die Sanierungskosten realistisch einschätzen können. Gern stellen wir den Kontakt zu regionalen Fachbetrieben her.

Der Energieausweis liegt zur Besichtigung vor.

Dörrberg gehört zu Gräfenroda in der Gemeinde Geratal (Ilm-Kreis) und liegt auf rund 430 Metern Höhe im Tal der Wilden Gera. Rundherum Wald – der Schiebigenberg, der Bergmannskopf und der Waldsberg rahmen den Ort ein. Entstanden ist Dörrberg Ende des 17. Jahrhunderts rund um ein Forsthaus und mehrere Sägemühlen; das Gundermannshaus von 1685, die Alte Erbförsterei, der Schwanenteich und die Jugendherberge prägen den Ort bis heute. Wander- und Radwege beginnen praktisch vor der Haustür, der Rennsteig, die Lütschetalsperre sowie die Wintersportorte Oberhof und Gehlberg sind schnell erreicht. Wer Ruhe, Natur und klare Luft sucht, findet hier beides: Abgeschiedenheit und trotzdem eine gute Anbindung.

Entfernungen (ca.):
• Bushaltestelle: 0,2 km
• Bahn-Haltepunkt Dörrberg (Strecke Erfurt–Meiningen): 0,5 km
• Gaststätte im Ort: 0,5 km
• Autobahnanschluss A 71: 3,0 km
• Ortszentrum Gräfenroda mit Einkaufsmöglichkeiten: 2,5 km
• Kindertagesstätte: 2,5 km
• Grundschule: 2,5 km
• Regelschule Geratal: 7,0 km
• Gymnasium (Arnstadt bzw. Ilmenau): 14,0 km
• Erfurt: rund 35 km

Besonders praktisch ist die Kombination aus Bahn-Haltepunkt direkt im Ort und dem nahen Autobahnanschluss: Arnstadt, Ilmenau und Erfurt sind damit gut erreichbar, ohne dass man auf die ruhige Waldrandlage verzichten muss.

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