Ein historisches Stück Oldenburg – mit Raum für neue Ideen // Nikolaiviertel // Oldenburg // City

Sie suchen eine außergewöhnliche Immobilie mitten in der Oldenburger Innenstadt, die historischen Charakter mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten verbindet? Dann bietet dieses denkmalgeschützte Wohn- und Geschäftshaus in der Bergstraße 5 eine Gelegenheit, wie sie nur selten auf den Markt kommt.

Im Herzen des historischen Nikolaiviertels, unmittelbar am idyllischen Nikolaigang, befindet sich die geschichtsträchtige Liegenschaft mit ihrem großzügigen rückwärtigen Gartengrundstück. Das Haupthaus wurde nach Angaben des Denkmalatlas um 1709 errichtet und im Laufe des 19. Jahrhunderts durch weitere Gebäudeteile ergänzt. Die beiden Geschosse des Haupthauses, das markante Dach, die historischen Fensterteilungen und die gewachsene Gebäudestruktur prägen das Erscheinungsbild der Immobilie.

Die Geschichte des Hauses reicht mehrere Jahrhunderte zurück. Eine im Januar 2026 durchgeführte bauhistorische und dendrochronologische Untersuchung dokumentiert verschiedene Bauphasen und historische Konstruktionsdetails. Einzelne wiederverwendete Hölzer lassen sich sogar bis in das 16. Jahrhundert zurückdatieren. Das Gebäude ist damit ein anschauliches Zeugnis der baulichen Entwicklung der Oldenburger Altstadt.

Über viele Jahrzehnte wurde die Liegenschaft als Wohn- und Geschäftshaus genutzt. Während sich im Erdgeschoss zuletzt Einzelhandelsflächen befanden, dienten die oberen Geschosse überwiegend Wohnzwecken. Diese Verbindung unterschiedlicher Nutzungen lässt sich auch als Ausgangspunkt für eine zeitgemäße Weiterentwicklung betrachten.

Die jetzigen Eigentümer erwarben das Anwesen 2025 mit dem Ziel, es umfassend zu sanieren und in ein hochwertiges innerstädtisches Wohnhaus umzuwandeln. Hierzu wurde ein renommiertes Oldenburger Architekturbüro beauftragt, den Gebäudebestand aufzunehmen und umfangreiche Sondierungen sowie weitergehende Untersuchungen durchführen zu lassen. Aufgrund veränderter persönlicher Umstände wird das Vorhaben nun nicht weiterverfolgt und die Immobilie erneut zum Verkauf angeboten.

Im Zuge der bisherigen Vorbereitungen wurden große Teile der früheren Innenausstattung und Nutzungseinrichtungen bereits zurückgebaut. Das Gebäude befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand und bietet damit die Möglichkeit, ein neues Gesamtkonzept unter Berücksichtigung der historischen Bausubstanz zu entwickeln.

Vorstellbar sind beispielsweise eine großzügige private Wohnnutzung, eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder ein überwiegend gewerblich ausgerichtetes Nutzungskonzept. Für eine reine Wohnnutzung wurden nach Auskunft der Eigentümer bereits positive Vorgespräche mit den zuständigen Stellen geführt. Die konkrete Genehmigungsfähigkeit sämtlicher Nutzungs-, Umbau- und Ausbauvorhaben ist im Einzelfall mit der Stadt Oldenburg und den zuständigen Denkmalbehörden abzustimmen.

Eine besondere Qualität dieser Immobilie ist das rückwärtige Gartengrundstück. Mitten in der dicht bebauten historischen Innenstadt eröffnet sich hier ein privater Außenbereich mit vielseitigen Gestaltungsmöglichkeiten. Neben dem Zugang durch das Gebäude besteht über ein separates Tor am Nikolaigang eine weitere Zugangsmöglichkeit. Eine Treppenverbindung vom Obergeschoss in den Garten ist ebenfalls vorhanden.

Das Grundstück umfasst derzeit katastermäßig ca. 357 m². Im Zuge einer aktuellen Vermessung wurden historisch bedingte nachbarschaftliche Überbauungen festgestellt. Nach Abschluss der Grundstücksbereinigung wird von einer Fläche von ca. 339 m² ausgegangen.

Die Immobilie richtet sich gleichermaßen an private Bauherren mit besonderen Wohnvorstellungen, an Investoren und an Projektentwickler, die den Charakter eines historischen Innenstadtgebäudes bewahren und zugleich ein zeitgemäßes Nutzungskonzept verwirklichen möchten.

Für die weitere Planung stehen bereits umfangreiche Vorarbeiten zur Verfügung. Die durch das beauftragte Architekturbüro erstellten sowie in Auftrag gegebenen Bestandsunterlagen, Untersuchungen und Gutachten können bei ernsthaftem Interesse zur Verfügung gestellt werden.

Die Liegenschaft im Nikolaiviertel präsentiert sich als gewachsenes Gebäudeensemble mit einem zweigeschossigen historischen Haupthaus, ausgebauten beziehungsweise teilweise genutzten Dachbereichen sowie mehreren rückwärtigen Anbauten unterschiedlicher Bauzeiten.

Das straßenseitige Haupthaus wird nach den Angaben des Niedersächsischen Denkmalatlas auf etwa 1709 datiert. Die rückwärtigen Erweiterungen entstanden überwiegend im 19. Jahrhundert, unter anderem um 1870 beziehungsweise 1876. Der Gebäudebestand vereint damit Bauteile und Konstruktionsformen verschiedener historischer Entwicklungsphasen.

Die straßenseitige Fassade zeigt sich als zweigeschossiger, verputzter Baukörper mit regelmäßig angeordneten Sprossenfenstern, einer historischen Eingangssituation sowie einem charakteristischen Dachaufbau. Im Gebäudeinneren sind unter anderem historische Holz- und Fachwerkkonstruktionen, Deckenbalken, Treppenanlagen und weitere ältere Ausstattungsdetails vorhanden. Umfang und Erhaltungsfähigkeit der einzelnen Bauteile sind im Zuge einer Sanierung fachlich zu beurteilen.

Die aktuellen, im Oktober 2026 erstellten Architektenpläne dokumentieren den vorhandenen Gebäudebestand mit Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss und mehreren Gebäudeschnitten. Sie bilden eine Grundlage für die weitere planerische Auseinandersetzung mit dem Objekt.

Im Erdgeschoss befinden sich die ehemaligen Gewerberäume des Haupthauses sowie weitere Räume in den rückwärtigen Gebäudeteilen. Die vorhandenen Grundrisse zeigen unterschiedliche Raumgrößen, eine zentrale Erschließung, Nebenräume und Zugänge zu den Anbauten beziehungsweise zum Außenbereich. Durch die bereits erfolgten Rückbauarbeiten können die Flächen im Rahmen eines künftigen Sanierungskonzeptes neu geordnet und gestaltet werden.

Das Obergeschoss umfasst die Räume des straßenseitigen Haupthauses sowie weitere Flächen im rückwärtigen Bereich. Besonders prägend sind die teilweise sichtbaren historischen Holzkonstruktionen und die unterschiedlichen Raumzuschnitte. Aus der früheren Wohnnutzung besteht zudem eine Treppenverbindung zum rückwärtigen Garten.

Weitere Bestandsflächen befinden sich in den Dachbereichen. Das Dachgeschoss des Haupthauses weist mehrere Räume sowie konstruktionsbedingt unterschiedliche Raumhöhen auf. In den rückwärtigen Gebäudeteilen sind zusätzliche Dachbodenflächen vorhanden. Ob und in welchem Umfang diese künftig zu Aufenthaltszwecken genutzt oder ausgebaut werden können, ist gesondert baurechtlich und denkmalfachlich zu prüfen.

Ein besonderes Merkmal der Liegenschaft ist das rückwärtige Gartengrundstück. Der Außenbereich liegt geschützt hinter der straßenseitigen Bebauung und verfügt über einen zusätzlichen Zugang vom Nikolaigang. Die vorhandenen Freiflächen bieten Möglichkeiten für eine individuelle Garten- und Freiraumgestaltung im Rahmen der zulässigen Maßnahmen. Der derzeitige Außenbereich ist überwiegend befestigt beziehungsweise teilweise begrünt und bedarf ebenfalls einer Neugestaltung.

Das Gebäude wurde im Zuge der bisherigen Sanierungsvorbereitung in wesentlichen Bereichen von früheren Einbauten und Nutzungseinrichtungen befreit. Es befindet sich insgesamt in einem umfassend sanierungsbedürftigen Zustand. Eine Modernisierung der technischen Gebäudeausstattung, der Innenräume und gegebenenfalls weiterer Gebäudebauteile ist entsprechend dem zukünftigen Nutzungskonzept einzuplanen. Der tatsächliche Umfang der erforderlichen Arbeiten ergibt sich aus der fachlichen Bestandsbewertung und den weiterführenden Planungen.

Für das Anwesen liegen bereits umfangreiche Untersuchungen und Dokumentationen vor. Dazu zählen eine bauhistorische und dendrochronologische Untersuchung, aktuelle Bestandsaufmaße, Grundrisse und Gebäudeschnitte sowie weitere im Rahmen der Sanierungsvorbereitung beauftragte Ausarbeitungen. Diese Vorarbeiten ermöglichen Interessenten eine vertiefte Auseinandersetzung mit der baulichen Substanz und den planerischen Rahmenbedingungen.

Das Gebäude ist denkmalgeschützt. Bauliche Veränderungen, Eingriffe in die historische Substanz und mögliche Nutzungsänderungen bedürfen daher der jeweils erforderlichen Abstimmungen und Genehmigungen. Eine konkrete Ausbau- oder Nutzungsgenehmigung für ein neues Gesamtkonzept wird mit dem Verkauf nicht zugesichert.

Die Immobilie ist vollständig leerstehend und wird frei von bestehenden Mietverhältnissen angeboten. Damit besteht für zukünftige Eigentümer die Möglichkeit, die weitere Planung und Sanierung ohne Rücksicht auf laufende Mietverhältnisse zu organisieren.

Die umfangreichen, durch das Architekturbüro erstellten und beauftragten Unterlagen können ernsthaften Kaufinteressenten für eine weiterführende Prüfung zur Verfügung gestellt werden.

Die Bergstraße befindet sich in einer der geschichtsträchtigsten Lagen der Oldenburger Innenstadt. Das historische Nikolaiviertel gehört zu den besonders charakteristischen Bereichen der Altstadt und zeichnet sich durch seine kleinteilige Bebauung, verwinkelte Gassen, historische Fassaden und die überwiegend mit Kopfsteinpflaster befestigten Straßenräume aus.

Die Bergstraße selbst blickt auf eine jahrhundertelange Geschichte zurück. Ursprünglich als Panzenberg bekannt, blieb dieser Bereich der Oldenburger Altstadt in wesentlichen Teilen von späteren großflächigen Veränderungen verschont. Bis heute ist die historische Grundstücks- und Gebäudestruktur in vielen Abschnitten erkennbar. Die überwiegend zwei- bis dreigeschossige Bebauung vermittelt ein Straßenbild, das sich deutlich von den größeren Geschäftsstraßen der Innenstadt unterscheidet.

Das Nikolaiviertel verbindet innerstädtisches Leben mit einer vergleichsweise kleinteiligen und individuellen Geschäftsstruktur. Entlang der Bergstraße, der Kleinen Kirchenstraße, des Nikolaigangs und der angrenzenden Burgstraße befinden sich verschiedene inhabergeführte Einzelhandelsgeschäfte, kleine Fachgeschäfte, Dienstleistungsangebote, Cafés und Restaurants. Die Mischung aus historischen Gebäuden und unterschiedlichen gewerblichen Nutzungen prägt den eigenständigen Charakter dieses Quartiers.

Die angebotene Immobilie liegt unmittelbar am Nikolaigang, einer schmalen historischen Verbindung zwischen Bergstraße und Burgstraße. Nur wenige Schritte entfernt schließen sich die zentralen Fußgängerbereiche der Oldenburger Innenstadt an. Über die Lange Straße, die Gaststraße und die angrenzenden Einkaufsstraßen sind die zahlreichen Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsangebote des Stadtzentrums bequem zu Fuß erreichbar.

Für den täglichen Bedarf stehen in der Innenstadt unterschiedliche Einkaufsmöglichkeiten zur Verfügung. Dazu gehören Lebensmittelgeschäfte, Bäckereien, Apotheken, Banken, Drogerien und weitere Einrichtungen des täglichen Lebens. Der nahe gelegene Rathausmarkt mit seinem regelmäßig stattfindenden Wochenmarkt ergänzt das Angebot durch frische Lebensmittel und regionale Produkte.

Auch kulturell bietet die Umgebung ein vielfältiges Angebot. Das Oldenburgische Staatstheater am Theaterwall, das Oldenburger Schloss mit dem Landesmuseum Kunst & Kultur, die St.-Lamberti-Kirche sowie verschiedene Galerien und weitere kulturelle Einrichtungen befinden sich im näheren Umfeld. Der Schlossplatz und die historischen Bereiche rund um das Rathaus gehören ebenfalls zum unmittelbar erreichbaren Innenstadtbereich.

Trotz der ausgesprochen zentralen Lage sind mehrere Grün- und Erholungsflächen gut erreichbar. Besonders der Oldenburger Schlossgarten mit seinen weitläufigen Wegen, alten Baumbeständen und Wasserflächen bietet Möglichkeiten für Spaziergänge und Freizeitaktivitäten. Auch die Wallanlagen und die Grünbereiche entlang der innerstädtischen Gewässer ergänzen das Freizeitangebot.

Die Verkehrsanbindung erfolgt über das gut ausgebaute städtische Busnetz. Haltestellen im Bereich Theaterwall, Pulverturm und Schlossplatz sind fußläufig erreichbar und bieten Verbindungen in unterschiedliche Stadtteile sowie zum zentralen Omnibusbahnhof. Der Oldenburger Hauptbahnhof ist ebenfalls zu Fuß oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar und stellt die Anbindung an den regionalen und überregionalen Bahnverkehr sicher.

Für den Individualverkehr stehen mehrere öffentliche Parkmöglichkeiten und Parkhäuser im Umfeld des Innenstadtrings zur Verfügung, darunter die Parkmöglichkeiten am Theaterwall und im Bereich der Schlosshöfe. Über die innerstädtischen Hauptverkehrsachsen bestehen Verbindungen zu den Autobahnen A 28 und A 29 sowie in die umliegenden Gemeinden und Wirtschaftsstandorte.

Die Lage bietet damit unterschiedliche Voraussetzungen für eine zukünftige Nutzung. Wer hier wohnt, profitiert von kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Kultur und öffentlichen Verkehrsmitteln. Für gewerbliche Nutzungen ergibt sich ein Standort in einem historisch geprägten Innenstadtquartier mit einer individuellen Atmosphäre, der insbesondere für Konzepte interessant sein kann, die von einer persönlichen Ansprache und einem eigenständigen Standortprofil leben.

Eine Besonderheit der Bergstraße 5 liegt schließlich in der Verbindung dieser Innenstadtlage mit dem rückwärtigen privaten Gartengrundstück. Während das historische Nikolaiviertel unmittelbar vor der Haustür beginnt, bietet der Außenbereich die Möglichkeit, einen eigenen Rückzugsort inmitten der gewachsenen Altstadt zu gestalten.

Damit vereint der Standort historische Umgebung, zentrale Infrastruktur und eine selten gewordene private Freifläche innerhalb der Oldenburger Innenstadt.

///// BESICHTIGUNG & INFORMATIONEN

Einen Besichtigungstermin fragen Sie am einfachsten per „Anbieter Kontaktieren“ direkt hier im Exposé an.

Bitte geben Sie bei der Anfrage Ihre vollständigen Kontaktdaten wie Name, Adresse, Telefon und Email-Adresse an! Ohne diese Daten können wir Ihnen leider keine weiteren Informationen zukommen lassen.

Sie erhalten dann von uns automatisch ein „Interaktives Exposé“, in dem Sie uns einfach die erforderlichen Bestätigungen für Widerruf, Datenschutz etc. geben können.

Im Exposé können Sie sich nach Bestätigung der Provisionsvereinbarung unter „Adresse anzeigen“ sofort die Adresse der Immobilie anzeigen lassen. So können Sie sich die Immobile auf google maps oder mit dem nötigen, respektvollen Abstand auch vor Ort anschauen.

Wenn Sie dann Interesse an einem Besichtigungstermin haben, kontaktieren Sie uns gerne mit 2-3 Zeitfenstern, wann Sie für eine Besichtigung zur Verfügung stehen würden. Wir melden uns dann zeitnah bei Ihnen zurück!

Sollten Sie hierzu Fragen haben, kontaktieren Sie uns am besten telefonisch unter 0441-950 79 877 oder per Email unter info@eden-ehbrecht-immobilien.de

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

///// EDEN-EHBRECHT IMMOBILIEN

Zum wederholten Male wurden wir in 2026 vom BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft und der Deutschen Immobilienmesse mit dem IDA Award ausgezeichnet. Der Award wird für herausragende Dienstleistungen von einer unabhängigen Jury vergeben! Den IDA Award haben wir dieses Jahr bereits zum 6. Mal und zum 5. Mal in Folge erhalten!

Dazu wurden wir im Sommer 2025 in Frankfurt am Main beim P5 The Property Kongress mit dem ersten P5 Property Agent Award ausgezeichnet!

In 2017 sind wir vom BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft als TOP 50 Immobilienmakler Deutschlands für besondere Verdienste und innovative Dienstleistungen ausgezeichnet worden!

Mit derzeit über 600 Kundenbewertungen mit im Schnitt 4,67 von 5 Sternen sind wir Oldenburg meist- und bestbewerteter Immobilienmakler.

Unsere Schwerpunkte sind der Verkauf und die Vermietung von Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien in Oldenburg und Umgebung. Egal ob Immobilien zur Kapitalanlage oder Eigennutzung, hochwertige Appartements in besten Lagen oder moderne Gastronomie-, Büro- oder Praxisflächen an attraktiven Standorten.

Seit 1999 unterstützen wir unsere Kunden bei Kauf, Verkauf, Vermietung und Anmietung von Immobilien aller Art. In den letzten 25 Jahren haben wir viele hundert große und kleine Objekte erfolgreich vermittelt.

Wann testen Sie unseren Service? Wir freuen uns auf Sie!

/// Haftungshinweis

Sämtliche Angaben beruhen auf Informationen der Eigentümer sowie den zur Verfügung gestellten Unterlagen. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernehmen wir keine Gewähr. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Maßgeblich sind die Vereinbarungen des notariellen Kaufvertrages.